Секреты продажи квартиры по договору цессии

Дольщик, который приобрел квартиру в строящемся доме непосредственно у застройщика, по так называемому ДДУ, может не дожидаться получения документов о собственности и продать свою недвижимость любому третьему лицу. В таком случае заключается сделка по переуступке прав – один дольщик заменяется другим (на юридическом языке договор цессии). Подобные сделки очень распространены. Но у них есть несколько важных моментов, о которых нужно знать гражданам в чьих планах стоит приобретение подобных объектов.

1. Нет права собственности. Самого объекта недвижимости (дома) еще нет, потому что он еще строится и даже не имеет почтового адреса. Соответственно, и права собственности в Росреестре на него оформить невозможно. Это можно будет сделать только после сдачи дома в эксплуатацию. Однако существует право требования передачи квартиры покупателю после завершения строительства, подтвержденное договором ДДУ. Именно это право передается покупателю в сделке по цессии.
2. Квартиру можно купить по низкой цене. Например, их часто продают подрядчики с которыми застройщик таким образом рассчитался за работу. Они заинтересованы в том, чтобы быть конкурентоспособными и успешно распродать свои объекты быстрее чем через офис продаж. Поэтому жилье они нередко отдают на 10–20 % дешевле.
3. Ограничения по договорам цессии от застройщика. Строительные компании, тоже заинтересованы в продажах новостроек. С одной стороны, они соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой выход на рынок большого числа квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда застройщики вносят в договор ДДУ условие о том, что на сделку по цессии нужно получать от них разрешение. Так же оговаривается и размер комиссии, которую застройщик взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 5 % от суммы сделки).
4. Переуступка возможна с долгами. Почти всегда дольщик не имеет права продать свою квартиру по цессии, если он не полностью расплатился с застройщиком. Но иногда с согласия самой строительной компании замена одного дольщика на другого возможна. Стороны подписывают договор уступки, в котором указывается, что передаются не только права по договору долевого участия, но и долг перед застройщиком.
5. Всегда необходимо проверять застройщика. Как мы уже знаем по цессии передаются недострои, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика. Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у компании застройщика есть проблемы. Например, это срыв сроков сдачи дома, и хотя банкротом застройщик не признан и даже рабочие на объекте создают суету, многие дольщики уже стремятся избавиться от рискованных активов.
6. После подписания договора о переуступке продавец оплачивает подоходный налог. Здесь необходимо учитывать, что подоходным налогом (13 %) облагается только сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по цессии. Например, если по ДДУ гражданин купил у застройщика квартиру за 5 000 000 руб., а по переуступке продал ее уже за 5 700 000 руб., то налог будет взиматься с 700 000 руб.