Отмена “долевки”

Долевое строительство – это приобретение квартир на стадии возведения дома. Конечно, стоимость 1 кв.м. жилья в подобных объектах значительно ниже, чем на вторичке. Разница в цене недвижимости доходит до 45 %.

В настоящее время большая часть строек в стране ведется на средства дольщиков.

В конце октября 2017 года министрами Правительства впервые был рассмотрен вопрос постепенного перехода от долевого строительства к системе проектного финансирования.

7 ноября 2017 года президент Путин В.В. поручил Правительству вместе с Акционерным Обществом «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и Банком России утвердить дорожную карту поэтапного замещения средств граждан «банковским кредитованием и другими формами финансирования», которые минимизировали бы риск для граждан в течение трех лет.

Такая программа была создана и утверждена премьер-министром, а впоследствии размещена на сайте Правительства Российской Федерации. Она включает в себя три этапа:

Первый – «Подготовительный», который продлился до конца июня 2018 года. За это время были внесены соответствующие изменения в федеральные законы о долевом строительстве, о страховании вкладов, о банкротстве, в Налоговый Кодекс РФ.

Второй этап – «Переходный». Срок его проведения с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В это время будут действовать две схемы финансирования: нынешняя долевая, то есть оплата застройщику и новая с использованием эскроу-счета.

Эскроу – это специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до окончательного выполнения определенных обязательств. Данные виды сетов уже давно широко используются при продаже недвижимого имущества. В данных сделках как правило участвуют три стороны: продавец, покупатель и эскроу-агент (Банк), который контролирует сделку купли-продажи недвижимости и передает денежные средства с эскроу-счета продавцу после подписания всех необходимых документов. Суть данного вида расчетов в том, что деньги передаются одной из сторон только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке.

Третий –  «окончательный» этап перехода к новому виду расчетов произойдет в период с 1 июля 2019 года до 31 декабря 2020 года.

Использование данного счета предполагает, что в период строительства жилого дома, денежные средства покупателей не будут передаваться напрямую застройщику, а будут накапливаться на эскроу-счете в банке до момента сдачи здания. Однако, при этом средства застройщику будут выдаваться этой же банковской организацией в виде кредитов с гибкой процентной ставкой. Данная схема позволит максимально снизить риски покупателей при задержке строительства дома или банкротства застройщика. Застройщики также будут иметь надежный источник финансирования.

В настоящее время около 20 кредитных организаций по всей территории России могут открывать эскроу – счета для осуществления операций по договорам долевого строительства. Указанный счет для участников сделки будет являться беспроцентным и безотзывным на весь период действия договора долевого участия. К этому сроку добавятся дополнительные шесть месяцев после завершения его действия. Таким образом, по условиям договора покупатель имеет гарантию получения жилья по фиксированной цене или возврата всей вложенной суммы денег.

Дольщику по-прежнему будет выгодно покупать жилье на начальных стадиях строительства. Однако экономия средств будет меньше, чем раньше. В среднем, строительство и сдача жилого объекта занимает не менее 2 лет. Раньше, за это время можно было инвестировать средства и получить дополнительную прибыль.

При новой схеме расчетов новостройки подорожают, в том числе и потому, что теперь застройщику придется оплачивать проценты банку. Раньше дольщики вносили средства застройщикам без каких-либо процентов. Однако, теперь это бремя ляжет на покупателя. Все дополнительные затраты будут включены в цену жилья.

Считаем, что новая система расчетов позволит повысить доверие граждан к застройщикам и увеличить спрос по приобретению жилья на стадии строительства, так как проектное формирование полностью исключит возможность обмана. Ведь, в случае нарушения условий договора, вкладчик (покупатель) получит возможность потребовать возврата средств, в том числе и в случае переносов срока завершения строительства. Кроме того, все дольщики будут застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей