При продаже имущества, в соответствии п. 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ), доход облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13 % (НДФЛ). Прежде чем выяснить, какая сумма налога может быть начислена с продажи квартиры, дома или иного имущества, поясним важный момент.

Если имущество находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются, и декларацию гражданин подавать не обязан.

В отношении недвижимости, приобретенной после 2016 года, установлен иной минимальный срок владения – 5 лет.

Исключения:

– имущество перешло Вам по договору пожизненного содержания с иждивением;

– имущество получено в результате приватизации;

– имущество получено в дар или по наследству от близкого родственника.

Для перечисленных объектов действует прежнее трехлетнее ограничение по сроку владения.
Отсчет срока владения имуществом начинается:

– если имеет место договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома или приватизировали квартиру – это момент регистрации договора в регистрационной палате;

– если дом – новостройка, то срок отсчитывается со дня получения свидетельства о регистрации права собственности;

– если вы получили недвижимость по наследству, то срок владения ею исчисляется со дня смерти наследодателя;

– если Ваша квартира находится в кооперативном доме, то срок владения недвижимостью считается со дня полной выплаты денежного пая (по справке).

При определении суммы подоходного налога с продажи квартиры (дома) существует два метода. Вы можете использовать наиболее выгодный для из них.

1. Вы имеете возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Пример: Юля купила в феврале 2015 года квартиру за 2500000 руб., в ноябре 2015 она ее продала за 3000000 руб. Экономической выгодой в этом случае является разница между суммой покупки квартиры и доходом от ее продажи.

Сумма подоходного налога с продажи квартиры в бюджет России рассчитывается в следующем порядке (3 млн. – 2,5 млн.) : 13 % =  65000 руб.

     При использовании данного метода расчета налога необходимо подтвердить фактические затраты (расписка от продавца в получении денег, акт приема-передачи квартиры).

2. Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при продаже такой недвижимости, как жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе в размере до 1000000 руб. согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК.

            В нашем примере налогоплательщик Юля может заявить на налоговый вычет в связи с продажей квартиры, тогда сумма налога для уплаты в бюджет составит (3000000 – 1000 000) : 13 % = 260000 рублей.

Если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. При приобретении или строительстве жилья (если он им не пользовался раннее, т.к. этот налоговый вычет предоставляется единожды).

     В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в общем размере не более 2000000 рублей.

НК РФ не содержит запрета на применение обоих имущественных налоговых вычетов (и на приобретение, и на продажу имущества) по одному и тому же имуществу. Это разъяснено в письмах Минфина России № 03-04-05/9-279, № 03-04-05/9-29.

     Пример: если Юля после продажи квартиры приобрела другое жилье стоимостью не менее 2000000 руб., она имеет право использовать оба налоговых вычета. Размер налога после продажи недвижимости: (3000000 – 1000000 – 2000000) : 13 % = 0 руб.То есть при использовании второго подхода расчета никаких отчислений в бюджет не потребуется.

В случае продажи жилья налогоплательщик обязан подавать декларацию 3-НДФЛ и подтверждать расходы на его приобретение самостоятельно.

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ за 2016 год подается не позднее 30 апреля 2017 года.