Как выбрать агентство недвижимости

Каждый из нас хотя бы раз в жизни покупал, продавал или оформлял недвижимость. Все мы знаем, что это очень длительный и серьёзный процесс, который не каждому под силу. Для решения таких вопросов можно обратиться в агентство недвижимости, где Вам предоставят услуги риэлтора.

Давайте для начала выясним, зачем же нужны агентства недвижимости?

Многие граждане сегодня еще не понимают в полной мере – зачем нужны агентства недвижимости, и какую функцию на рынке недвижимости они исполняют.

Попробуем разобраться.

Во-первых, риэлтерские агентства осуществляют консалтинг недвижимости,

Во-вторых оказывают юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости и следят за их чистотой и юридической грамотностью. В обязанность сотрудника агентства недвижимости входит поиск квартир для клиентов, проверка истории квартиры. После того, как клиент выбрал подходящий вариант, риэлтор организует заключение сделки и оказывает клиенту сопровождение, таким образом, являясь гарантом сделки.

Люди, обращаясь в агентство недвижимости при покупке или продаже квартиры, ждут от риэлтора выполнения этих функций. Так как клиент должен доверять своему риэлтору, агентства недвижимости заботятся о собственной хорошей репутации. А ее может испортить даже один недобросовестный агент, поэтому агентства заботится об обучении своих работников.

Главная цель работы риэлтора – решить проблему клиента, именно на это должны быть направлены все его действия. Финансовый же вопрос должен стоять для агента на втором плане. Сегодня агентства стараются держать в штате только таких работников, а не тех, кто идет против интересов клиента ради собственной выгоды. Некомпетентные, бестактные и необразованные сотрудники не задерживаются надолго в приличных агентствах с хорошей репутацией.

Сегодня при покупке или продаже объектов недвижимости, будь то квартира, коммерческая недвижимость или нежилое помещение, агентства недвижимости берут за свои услуги примерно 5 % от суммы сделки, поэтому клиент имеет право знать о том, что такую сумму ему будут оказаны профессиональные и качественные риэлтерские услуги. Риэлтор должен постоянно сообщать клиенту о проделанной работе, держать его в курсе событий, исполнять свои обязанности в оговоренные сроки. Также агент не имеет права искажать реальную стоимость объекта недвижимости, чтобы увеличить собственную прибыль.

Стоит ли пользоваться услугами агентства недвижимости?

Все чаще, продавая или покупая квартиры, мы предпочитаем обращаться за помощью в агентства недвижимости. Выгоды очевидны – это быстро, удобно, безопасно.

К тому же, стоимость услуг по поиску и подбору или продаже жилья в агентствах недвижимости сейчас не так высока, как раньше – конкуренция вынуждает риэлторов снижать цены. Конечно, можно либо отказаться от услуг агентства, и сделать все самостоятельно, либо сэкономить, обратившись к знакомому частнику.

Самому продать квартиру достаточно легко, особенно если есть время и желание заниматься этим, и не надо подыскивать альтернативное жилье. Однако прямая продажа – не самый распространенный вид сделок с жилой недвижимостью. Чаще продавцу жилья требуется найти встречный вариант, прежде чем продавать свою квартиру. На этом этапе его, как и простого покупателя, ждет ворох забот: поиск, проверка юридической чистоты квартиры, проведение сделки и расчетов. Их самостоятельное решение часто требует не только финансовых затрат, но и стальных нервов, поэтому помощь риэлторов бывает весьма кстати.

Агентство агентству рознь, поэтому от выбора риэлтерской компании зависит, как скоро решится ваш квартирный вопрос. Наиболее безопасным считается обращаться в агентства давно известные на местном рынке недвижимости. Качество же оказываемых услуг зависит во многом от опыта и профессионализма конкретного агента – ведь и в известных компаниях работают неопытные новички-стажеры.

Желание сэкономить, толкает многих продавцов и покупателей квартир обращаться за помощью к частным риэлторам. Естественно, услуги таких специалистов стоят дешевле, чем у агентств недвижимости – ведь им не нужно содержать офис, юристов в штате, а нередко и платить налоги. Понятно, что и качество работы таких посредников крайне низкое.

            Преимущества договорных отношений с агентством недвижимости.

Договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими. Основная обязанность агентства согласно договору об оказании услуг – это защита интересов Клиента в любой ситуации и перед любым оппонентом!

1. Защита и отстаивание интересов клиента.

Полное представительство и защита Вас и ваших интересов перед всеми участниками рынка недвижимости, является основной задачей агентства недвижимости. Каждая инстанция работает в определенных условиях. Условия состоят из графика работы, последовательности работ, перечня необходимых документов для выполнения работ, сроков выполнения работ, стоимости работ. Выработать оптимальную схему для решения определенного вопроса под силу только опытному специалисту, который четко знает куда, когда, к кому, в какой последовательности и с чем необходимо прийти. Отработанная схема взаимосвязи между участниками рынка позволяет Вашему представителю в оптимальные сроки решать поставленные задачи с учетом ваших интересов. Любое давление со стороны оппонента (покупателя или продавца, а также их представителей) на Вас становится в принципе невозможным в ситуации, когда на Вашей стороне стоит Ваш представитель, основная обязанность которого по договору – защищать Ваши интересы в любой ситуации и перед любым оппонентом!

2. Уменьшение количества ненужных контактов и экономия времени.

Для того чтобы быстрее продать свою недвижимость, человек раздает информацию о ней сразу нескольким агентствам. Возьмем за допустимое количество задействованных в продаже данной недвижимости агентств число «10». Предположим, что для выяснения определённых вопросов Вам позвонили, а затем и пришли по одному представителю-агенту от каждого агентства. Получилось 10 звонков и 10 посещений. А представьте себе, что когда Ваш объект начнут предлагать на рынке недвижимости, каждый из агентов со своим личным характером, манерой общения и схемой работы, позвонил вам по 5 раз для выяснения нюансов.

Выбрав из нескольких агентств одно и поручив ему выполнение заказа, вы тем самым  наделяете одного агента полномочиями быть вашим представителем и отстаивать ваши интересы на всем рынке недвижимости. Именно он возьмет на себя все предварительные консультации для покупателей и их представителей, выяснив у вас единожды все подробности о вашей недвижимости. Уменьшив количество ненужных контактов, агент освободит ваше полезное время, которого сейчас так всем не хватает.

3. Оперативность достижения результата.

Заключив с продавцом недвижимости договор, агентство берет на себя подотчетную ответственность за проведение комплекса мероприятий, направленных на поиск потенциального покупателя и выделяет необходимые средства для осуществления взятых на себя обязательств. Затем оперативно подключаются все необходимые механизмы и ресурсы, направленные на положительный результат. Агентство каждый день прилагает все усилия для того, чтобы обеспечить запланированные сроки продажи. Ведь подобный объект требует особого внимания.

4. Обеспечение достоверности информации.

Качественная подача информации на рынок недвижимости об объекте, заявленном в продажу, обеспечивается доскональным изучением самого объекта, а также причин его продажи. Для того чтобы дать необходимую достоверную информацию, владелец недвижимости должен доверять агентству. А как можно доверять всем агентствам сразу, да еще в ситуации, когда вы ни с одним из них не заключили договор? Без договора, в котором строго прописаны обязанности и ответственность агентства, ни один из Ваших «представителей» не будет нести никакой ответственности. Соответственно, в этом случае качество подачи информации потенциальным покупателям оставит желать лучшего. Отдав информацию о Вашем объекте в одни руки и заключив договор, вы будете знать, с кого спросить за качество и достоверность её распространения.

5. Возможность продать недвижимость по цене, выгодной для Вас.

Агент, уточнив все нюансы по вашему объекту, разрабатывает стратегию его продажи. И не просто продажи, а продажи, выгодной для Вас. Проведя доскональные исследования рынка по аналогичным объектам, агент точно определит его стоимость, а затем, спланировав продажу, приступит к делу. Наряду с этим агент посоветует Вам, как подготовить объект к продаже. Далее риэлтор предлагает Ваш объект на рынке недвижимости, с полной готовностью отстаивать Ваши интересы. Таким образом, риэлтор обязательно будет отстаивать Ваши интересы, если он твердо уверен в том, что его усилия не напрасны и имеют для Вас смысл. О чем речь? Когда вы поручаете планирование цены, предложение и в дальнейшем её отстаивание на переговорах с покупателем одному риэлтору, то он как адвокат будет «стоять до последнего» за Ваши интересы. Защита же Ваших интересов и, в частности, цены на объект становится в принципе невозможной после подключения к продаже объекта нескольких агентств. Агентства включаются в марафон «кто быстрее». При таких условиях никто цену на Ваш объект защищать не будет. Риэлтору становится всё равно. Ведь ему нужно спешить. И он, соответственно, будет торопиться для того, чтобы его не опередил другой агент. Риэлтор знает, что когда объект продают и другие агенты, то, скорее всего, они не будут отстаивать Ваши интересы относительно цены. Поэтому он поступает так же. Создается порочный круг. Представьте себе ситуацию: Ваш, казалось бы, представитель из-за гонки между агентствами, вынужден быть не на Вашей стороне в вопросе цены на объект, а на стороне покупателя. И все это делается для того, чтобы успеть, не упустить шанс заработать. Причем риэлтор делает это неосознанно. А вот пропадает желание участвовать в марафоне по продаже Вашего объекта у риэлтора как раз осознанно.

Почему выгодно доверить защиту цены на объект риэлтору — вашему представителю? Ваш представитель владеет информацией о возможностях покупателя. Большая часть рассматриваемых покупателем особенностей объекта риэлтору известна. Поэтому защищать цену на объект риэлтор будет, выдвигая покупателю неоспоримые преимущества, будучи уверенным, что эти преимущества заказывал покупатель и что за такого рода объект он способен заплатить заявленную стоимость.

Дайте риэлтору не шанс заработать, а возможность быть на вашей стороне… Защищать ваши интересы и осознанно принимать правильные решения в вашу пользу.

6. Безопасность.

Не распространив информацию о продаже Вашего объекта на рынке недвижимости, тяжело будет его продать. Но и распространять информацию необходимо продуманно и сохраняя безопасность хозяина объекта.

Кто, кому, какую информацию о Вас и о Вашем объекте рассказал? Через какое агентство мошенник смотрел ваш объект? Пойди потом найди в случае чего, откуда произошла утечка информации, если агентств было десять и все они как «взмыленные» торопились продать Ваш объект. Разве им до того было, чтобы еще думать и о том, каким образом подать информацию о продаже объекта? Разве у них, в условиях дикого марафона, есть порядок в работе? Разве они могут остановиться, чтобы спланировать свои действия по обеспечению Вашей безопасности? Им нужно бежать, вот они и бегут.

Заключив с агентством договор, вы получаете четкую определенность относительно того, кто конкретно распространяет информацию. Также с риэлтором оговариваются все пожелания по обеспечению Вашей безопасности в решении жилищного вопроса. Вот тогда-то Ваши пожелания и будут учтены и записаны в договор, по которому будет действовать риэлтор. Если вы приняли столь ответственное решение – продавать свою квартиру, то нельзя при этом забывать о собственной безопасности и безопасности Ваших родных.

Частный риэлтор или агентство недвижимости?

Большинство людей, решившихся на покупку квартиры или дома, оказываются перед вопросом – к кому лучше обратиться за помощью, к частному маклеру или в агентство недвижимости?

Давайте рассмотрим, какие преимущества Вы получите в том случае, если вы доверите покупку своего жилья агентству недвижимости, а также что вас ждет, если Вы обратитесь за помощью к частному маклеру.

1. Ценовая политика.

Выбирая посредника для покупки недвижимости, любой человек в первую очередь поинтересуется – сколько ему придется заплатить за услуги. Услуги частного маклера всегда стоят дешевле, чем помощь профессионалов агентства недвижимости. Это объясняется тем, что частник, как правило, работает на дому и не имеет постоянных платных помощников. Он обращается к нужным специалистам лишь на определенных этапах сделки и оплачивает лишь разовые услуги. Агентства же вынуждены оплачивать аренду офиса и содержать порой довольно немаленький штат сотрудников для обслуживания сделок. Именно относительная дешевизна услуг частников привлекает к ним клиентов. Но стоит помнить о том, что дешевле не всегда означает лучше, ведь различия между агентствами недвижимости и частными маклерами не исчерпываются разницей в ценах.

2. Агентства недвижимости несут ответственность за сделку.

Доверяя оформление покупки частным брокерам, стоит помнить о том, что частники не несут никакой ответственности за сделку и не дают никаких гарантий. В то же время, агентства недвижимости всегда несут материальную ответственность за сделки, которыми они занимаются. Как правило, если сделка, заключенная с помощью агентства будет признана незаконной, компания вернет клиенту средства, потраченные им на оплату услуг. Некоторые брокеры, которые работают на рынке недвижимости официально и зарегистрированы как частные предприниматели, заключают со своими клиентами договоры, предусматривающие их ответственность в случае незаконности сделки, однако большинство из них работает лишь с недорогими квартирами и не берется за продажу элитного жилья или квартир бизнес-класса. Вероятнее всего из-за нежелания нести ответственность за сделку.

3. Юридическая проверка документов.

Перед оформлением сделки необходимо провести тщательную юридическую проверку документов на квартиру. Как правило, агентства недвижимости справляются с этой работой более хорошо. Дело в том, что крупные компании, работающие на рынке недвижимости достаточно давно, имеют более обширные связи и обладают доступом к более полной информации, чем любой, даже достаточно опытный частный маклер. Конечно, частник может также наладить контакты и получать информацию за определенную плату, но обычно проверка документов стоит не дешево и далеко не каждый частный брокер согласится выложить подобную сумму. Поэтому, обращаясь за подобной услугой к частнику, клиент всегда рискует.

Таким образом, если Вы заинтересованы в быстрой и безопасной сделке, стоит пользоваться услугами лишь крупных агентств недвижимости, которые работают на рынке достаточно давно, имеют большой опыт и безупречную репутацию.

            Теперь мы можем приступить к поиску самого агентства!

Для начала Вы должны решить для себя, какого результата Вы ожидаете от процесса? Продать? Купить? Обменять? Далее приступайте к поиску агентств. Если у Вас есть знакомые, которые могут порекомендовать хорошего специалиста в этом деле, это будет идеальным решением. Если же таковых рекомендаций нет, займитесь поисками самостоятельно.

Пройдитесь по сайтам, размещенным в интернете, почитайте отзывы о разных агентствах. Далее Вы может лично навестить каждый офис, понаблюдать за внешним видом сотрудников и их отношением к Вам. Посетите 5-6 риэлторских агентств, и Вы сами поймете, где Вам захочется остановиться.

Один немаловажный факт, при посещении офисов обратите внимание на информацию о регистрации компании в Росфинмониторинге (обязательное требование с 01.06.2013 года). Уведомление об этом в основном должно находиться на видном месте (например, висеть на стене). У каждого риэлтора должно быть свидетельство о прохождении обучения по программе ПОД/ФТ, а также диплом о высшем юридическом образовании. Без выше перечисленных документов агенты не имеют права работать с недвижимостью, иначе само агентство должно быть ликвидировано. Заключив с такими людьми договор, есть вероятность, что в случае проблем возникших при сделке Вы не получите обратно свои деньги.

При подборе агентства нужно обратить внимание на:

– срок его работы;

– пакет услуг, которые предоставляются;

– стоимость услуг, способ и порядок оплаты;

– сроки выполнения договора;

– ответственность и обязательства в случае нарушения условий договора агентом.

Также узнайте о наличии стабильной рекламы агентства. Крупные компании долгое время сотрудничают со средствами массовой информации, где проводят рекламу своих услуг. Очень удобно, если риэлторскую контору легко найти, направляясь по указателям или рекламным бигбордам, которые висят в специально отведенных для этого местах. Это свидетельствует о постоянстве организации с географической и пространственной стороны. А большая и видная реклама конторы с ее названием и адресом – это гарантия того что предприятие не укрывается от налогов.

У каждой солидной компании имеется свой сайт, который вы с легкостью сможете посетить, и ознакомится с деятельностью организации. Если поиск в интернет по названию компании не выдал ни одной странички, это уже должно Вас насторожить.

Хотелось бы посоветовать не заключать договор сразу с несколькими агентствами. Это будет очень крупной ошибкой. Особенно это касается продажи недвижимости. Если даже агентство и согласится на такую сделку, то риэлторы не будут отстаивать интересы продавца. Вместо того, чтоб стараться продать как можно дороже, они будут стараться продать как можно быстрее.

            Все уважающие себя агентства работают с клиентами по договорам. Поэтому прежде чем подписывать договор и платить деньги, клиенту стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

1. Важная предусмотрительность.

Прежде чем подписывать с агентством недвижимости договор, необходимо ознакомиться с правилами его расторжения. Узнать, в каких случаях предусмотрена возможность прекратить действие данного документа и уточнить размер штрафных санкций за разрыв отношений. «Этот раздел обязательно должен присутствовать в тексте соглашения. Бывают случаи, когда у клиента изменяются обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения основной сделки (купли-продажи квартиры), а значит, и от дальнейшего исполнения договора об оказании риэлтерских услуг. Чтобы в такой ситуации исключить возможные споры между агентством и клиентом, в тексте документа необходимо предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и последствия расторжения в виде ответственности сторон.

Например, в договоре может быть предусмотрено, что при его расторжении клиент обязан оплатить уже выполненные работы агентства. Кроме этого несостоявшийся покупатель оплачивает все расходы, понесенные в связи с исполнением принятых агентством обязательств. Если отношения прекратились по вине агентства, оно обязано возвратить клиенту предварительно уплаченные деньги, а также все ранее переданные документы.

Для любого приобретателя недвижимости важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не затягивались. Поэтому необходимо в договоре указать сроки исполнения обязательств по договору, именно сроки исполнения, а не время действия договора. Можно указать срок исполнения каждого конкретного обязательства, например время поиска квартиры, срок оформления необходимых документов и так далее. Тогда клиент получит возможность контролировать исполнение обязательств агентством недвижимости. И факт нарушения условий договора будет установить гораздо проще.

2. Плата за услуги.

За свои услуги агентство недвижимости обязательно возьмет вознаграждение. Его размер чаще всего указывается в процентах от цены приобретаемой квартиры. Реже агентство просит за свои услуги фиксированную сумму.

Необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано совершить за указываемое вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Как правило, клиенту предложат дополнительно оплатить затраты, связанные с нотариальным удостоверением договора, его государственной регистрацией, получением каких-либо документов и тому подобное.

Заключая договор, агентство потребует внести аванс или задаток. Размер частичного платежа обычно составляет не более 10 % от стоимости покупаемой квартиры. При этом последствия внесения аванса и задатка будут разными. Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре. Если риэлтерский договор останется неисполненным по вине клиента, давшего задаток (например, на каком-либо этапе он откажется от исполнения договора), то эта сумма полностью перейдет к агентству. Если за неисполнение договора ответственно агентство, получившее задаток, то оно обязано уплатить клиенту двойную сумму задатка.

Если в договоре указывается, что уплачивается аванс, то при расторжении договора – независимо от того, по чьей инициативе оно происходит – эта сумма должна быть возвращена.

Клиенту обязательно нужно получить подтверждение того, что деньги он заплатил – это может быть расписка или кассовый чек. Иногда в условиях договора расчеты за исполнение риэлтерских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В подобных случаях следует обратить внимание на то, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: в обеспечение обязательств, связанных с исполнением риэлтерского договора, или в обеспечение основного договора – купли-продажи квартиры.

            Каков же реальный размер вознаграждения агентства, от которого следует отталкиваться при переговорах? В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при простой сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 4 %. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, обеспечение широко распространенной «альтернативной» сделки, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риэлторские услуги составляют порядка 6 %. Получить профессиональную и качественную услугу за меньшие деньги почти нереально.

«А как же фирмы, предлагающие услуги за 2 %?» – возможно, спросите Вы. Что ж, давайте разберемся.

Во-первых, цифра 2 – «лукавая», так как заявленная сумма указывается без НДС, то есть в жизни немедленно «волшебным образом» превращалась в 2,36 %.

Во-вторых, эта «двухпроцентная» услуга никогда не включала в себя работы по проведению правовой экспертизы и юридическому сопровождению сделки – эти услуги подлежат отдельной оплате в размере не менее 2 процентов.

В-третьих: эти фирмы относятся к разряду «бывших». Иными словами, пережить кризис им не удалось, и они пополнили ряды тех, кто «вышел с рынка». И если ныне у их бывших клиентов в связи с заключенной сделкой возникнет какая-либо проблема, их шансы остаться с этой проблемой «один на один» равны 100 %.

Если такое положение дел кажется кому-то из читателей нормальным – спорить не стану. На мой же взгляд, ничего нормального в этой ситуации нет по определению.

И на последок хочу сказать, как должен выглядеть сам риэлтор.

Для начала, просто пообщайтесь с агентом, обратите внимание на манеру поведения, и отношение к Вам, как вы себя чувствуете в его обществе.

Хороший риэлтор должен уметь:

– войти в положение клиента;

– предотвратить возможные разногласия и конфликты;

– расположить к себе обе стороны сделки;

– быть компетентным в своей работе;

– выбрать наилучший для Вас вариант, в соответствии с Вашими требованиями.

Также обратите внимание, как внимательно риэлтор Вас слушает, задает ли вопросы, записывает ли все нюансы и пожелания. Задавайте риэлтору все вопросы, которые Вас волнуют, не бойтесь быть назойливым, Вы должны быть уверены во всем.

В порядке рекомендации советуем всем гражданам – остерегайтесь привлекательных условий. А нюансы и тонкости юриспруденции при составлении и оформлении договоров по сделкам с объектами недвижимости, а также охраной Ваших прав собственности – займутся профессионалы.

Адрес нашего офиса: г клин, ул. Карла Маркса, д. 87.