Какое будущее ждет рынок недвижимости Дубая

Дубай – молодой и современный мегаполис, который с каждым годом все больше укрепляет свое присутствие на арене мирового бизнеса. Нынешняя слабость доллара открывает множество возможностей для международных инвесторов, отчего местный рынок недвижимости только выигрывает.

По данным аналитической компании Knight Frank, по итогам 2017 года глобальные цены на недвижимость выросли в среднем на 2,1%, по сравнению с ростом на 1,6%, отмеченным годом ранее. Однако для Дубая, со сложившимся переизбытком предложения, картина иная – на локальном уровне цены за тот же период снизились на 5%.

Рынок Дубая всегда отличался относительной волатильностью, поскольку рыночные циклы повторялись через очень короткие временные промежутки. Такое поведение характерно растущим рынкам, при этом каждое движение цены каждый раз приводит к более взвешенному ответу. Но, похоже, нынешняя ситуация в сегменте уже больше напоминает зрелый рынок. Активность за последние годы выросла, а настроение, царящее в отрасли, обнадеживает. И все это на фоне отступающего падения цен на нефть, а также введенных ограничений на размер заемных средств и лимитирование платежей по кредитам.

Значительное превышение предложения над спросом в центре города приводит к снижению средних цен на недвижимость, тогда как рыночные настроения в более престижных областях, таких как Эмирейтс Хилс, Лейкс и Пальма Джумейра, остаются положительными, поскольку развитость инфраструктуры, высококлассная недвижимость и хорошая транспортная доступность продолжают генерировать спрос.

Кто инвестирует в Дубай?

На сегодняшний день рынок недвижимости Дубая представляет собой многонациональную базу инвесторов, состоящую из представителей более 200 национальностей.

Локомотивом рынка сейчас считаются китайские инвестиции, и на данный момент страна занимает шестое место по объему вложений в недвижимость. Важной предпосылкой к развитию этой тенденции стала политика предоставления виз китайским гражданам по прибытии в Дубай, а также открытие прямых авиарейсов из 13 китайских городов.

Аналогичный прямой доступ в Дубай теперь открыт из 12 североамериканских мегаполисов, а рост турпотока должен привести к увеличению инвестиций со стороны граждан США. Нынешняя слабость доллара, к которой привязан дирхам, также открывает возможности для других международных инвесторов. Покупки, выраженные в британских фунтах и евро, по-прежнему выигрывают от относительной скидки, в то время оплата российскими рублями (согласно исследованию Knight Frank) может сделать покупку на 12,5% дешевле, чем год назад.

Между тем, стремление правительства ОАЭ стимулировать местную экономику, а также недавние изменения в визовом законодательстве и в правилах покупки недвижимости иностранцами, несомненно, в долгосрочной перспективе будут способствовать росту цен.

43% бюджета, выделенного на 2018 год, предназначены для развития важных секторов, таких как инфраструктура и транспорт, а также государственных услуг и развития экономики. Эта политика, скорей всего, приведет к общему стимулированию экономики и росту всех показателей рынка недвижимости.

Национальный и гендерный состав инвесторов

Несмотря на рост инвестиционного потока со стороны граждан Китая и США, лидерами среди жителей неарабских стран, инвестирующих в недвижимость Дубая, остаются представители Индии, Пакистана и Великобритании.

Цифры, опубликованные Земельным департаментом Дубая (DLD), показали, что в I квартале 2018 года в эмирате было зарегистрировано 13 759 сделок с недвижимостью на сумму около 58 млрд дирхамов. За тот же период прошлого года было зарегистрировано 20 000 транзакций на сумму 77 млрд дирхамов, а это значит, что снижение составило почти 25% и 31% соответственно.

Инвесторы арабских стран Персидского залива за первые три месяца этого года совершили 2500 сделок на общую сумму 6 млрд дирхамов, против 1250 транзакций на 2 млрд, заключенных другими арабскими инвесторами. На долю иностранцев пришлось 5000 сделок общим объемом инвестиций более 10 млрд дирхамов.

Если делать национальный срез, то картина будет выглядеть следующим образом: 1264 жителя Эмиратов совершили 1587 сделок на общую сумму AED 4 млрд, инвесторы из Индии вложили в рынок недвижимости Дубая 3 млрд дирхамов, заключив 1550 сделок. Замыкают тройку лидеров саудовцы, которые суммарно за I квартал 2018 года инвестировали 1,3 млрд дирхамов. В десятку самых активных инвесторов также вошли жители Пакистана, Британии, Китая, Египта, России, Иордании и Канады.

Хотя суммарно в первом квартале нынешнего года в сектор недвижимости Дубая было вложено 18 млрд дирхамов (8071 инвестор и 9642 сделки), это значительно меньше показателей того же периода 2017 года, когда было заключено 15 500 сделок и инвестировано AED 40 млрд.

Несмотря на сокращение количества сделок и объема вложенных средств, в вопросе гендерного распределения инвестиций наметился положительный тренд. Так, в первом квартале 2018 года на рынок вышли 2430 женщин-инвесторов, которые заключили 2780 сделок на общую сумму более 4,4 млрд дирхамов.

Прогноз

О зрелости местного рынка недвижимости свидетельствует тот факт, что все больше игроков предпочитают покупать, нежели арендовать объекты. По наметившейся тенденции, инвесторы и те, кто впервые покупает недвижимость в Дубае, отдают предпочтение районам с максимально «просевшими» ценами и с такими же максимальными перспективами: Джумейра Бич Резиденс, JVC (Jumeirah Village Circle) и разрастающийся район Дубай Юг, который будет возведен и обжит к предстоящему Expo 2020.

Руководитель земельного департамента Дубая говорит, что «текущие результаты демонстрируют сильную динамику в секторе недвижимости, которая, как ожидается, сохранится на протяжении оставшейся части 2018 и продлится до конца 2019 года».

«Аналитики и эксперты прогнозируют рост, поскольку мы вступаем в 2019 год с беспрецедентным импульсом: многие проекты стратегической инфраструктуры должны быть завершены в рамках подготовки к Экспо 2020», – добавил он.

Представители застройщиков и девелоперов также делают оптимистичные прогнозы, особенно по сегменту доступного жилья для среднего класса. По их мнению, Дубай будет продолжать привлекать инвестиции в недвижимость по нескольким простым причинам:

● рентабельность инвестиций по-прежнему очень высока: при покупке жилья на стадии строительства и оплате 50% от стоимости объекта, можно получить прибыль в 15-20% после возведения комплекса;

● расширение полетной карты маршрутов местных и международных авиакомпаний увеличит туристический поток и улучшит логистическую составляющую, а транспортная доступность, в свою очередь, подстегнет активность покупателей недвижимости;

● изменение визового законодательства, которое предполагает выдачу 10-летних виз экспатам, спровоцирует новую волну интереса как к коммерческой, так и к жилой недвижимости Дубая.