8 (903) 541-66-10

8 (49624) 77-3-88

Обмен жилья

   Причины, по которым люди желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями, к примеру: переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий.

    Для совершения сделки обмена установлены имеются следующие способы:

– мена (сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую);

– обмен через куплю-продажу (приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющегося собственности);

– трейд-ин (процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку).

   Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы. Правомочия собственника будут иметь законную силу после официальной регистрации договора в Росреестре. Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

Мена жилых помещений

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

Рассмотрим минусы подобных сделок:

– очень трудный поиск подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится;

– длительность поиска.

Но есть и плюсы:

– улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с приобретением вторичного жилья;

– если стороны, являются родственниками, то мена – это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Обмен через куплю-продажу (альтернатива)

Состоит из двух этапов. В первую очередь владелец недвижимости отчуждает свое имущество. Во вторую, одновременно покупает новое жилье.

Почти всегда предварительно вносится аванс или задаток.

Минусы:

– необходимость оформления 2-х сделок сразу;

– повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности;

– зависимость от роста цен на рынке недвижимости Например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы:

– сделку заключаем быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен;

– собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Как обменять старую квартиру на новостройку

Трейд-ин.

Это одновременное проведение 2-х независимых сделок.

Изначально договор на реализацию квартиры продавца совершается между представителем АН и собственником квартиры.

Затем производится бронирование жилья в новом доме с фиксированной стоимостью.

За небольшой промежуток времени (1-2 мес.) риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки новой квартиры.

Минусы:

– достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки;

– проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период;

– возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

Плюсы:

– экономия времени. Клиент один раз обращается в агентство недвижимости, которое в дальнейшем проводит всю необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров);

– фиксированная стоимость квартиры в новостройке;

– покупка квартиры с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно;

Порядок обмена квартиры на квартиру

   При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий:

– запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости – ЕГРН).

– получить справку о зарегистрированных в квартире гражданах;

– получить справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

– заключить предварительный договор;

– оформить основной договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.

После сбора и направления документов в Росреестр производится регистрация перехода прав.

По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки.

   Иногда нас спрашивают, а можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке?

Да, возможно. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

– обязательно согласие банка на совершение обмена жильем. При этом банк требует полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет);

– залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка;

Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой – на покупку нового объекта.

Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.

После чего банк дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

Обмен жилья, которое было приобретено с помощью ипотеки, возможен только через куплю-продажу.

   Что лучше: продать или обменять квартиру?

Обмен и продажа – это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:

– обязательна оплата подоходного налога в размере 13 %. Если гражданин владеет недвижимостью более 3-х лет, а с 1 января 2017 года больше 5-ти лет, он освобождается от оплаты налога;

– для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя в Росреестре г. Клин;

– при оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих. Если дети имеют долю собственности, то получить согласие органов опеки;

– необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности (2000 р. с каждого покупателя);

– недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц;

– стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Основные отличия заключаются в следующем:

– если квартира используется по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен;

– обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно, а порой и не возможно вовсе;

– обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением оплата производится денежными средствами;

– различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи, то возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным;

   Что лучше – обменять или продать квартиру  каждый решает самостоятельно, выбор зависит от предпочтений лица и конкретных обстоятельств сделки.

   Стороны по своему усмотрению выбирают то, какое именно соглашение им удобнее и выгоднее заключить: продажа или обмен. Важно грамотно оформить договоры, стоит обратиться к услугам специалистов: юристы, нотариусы, риэлторы, что приведет к дополнительным расходам, но позволит выполнить сделку в рамках закона, учитывая права и интересы всех ее участников.

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru