Ипотечные сделки
Покупка любой недвижимости через ипотеку представляет сбой сложный и долгий процесс. В основном граждане берут подобный кредит на приобретение квартир. На их примере мы сегодня и рассмотрим схему сделки. Она состоит из большого числа этапов, которые нужно проходить в строгом порядке. При возникновении вопросов и проблем, можно вернуться на предыдущий этап или начать все заново. Исходя из этого, стоит запастись большим терпением и деньгами, ведь до получения квартиры придется платить различные взносы и комиссии. Рассмотрим подробнее этапы ипотечной сделки от подачи заявки в банк до заселения в собственное жилье, а также особенности каждого этапа.
Выбор ипотечной программы и банка.
При выборе программы следует учесть несколько факторов:
– Размер ежемесячного платежа, который не должен превышать 40 % от Вашей заработной платы с месяц;
– Сумма первого взноса (самый минимальный 10 %);
– Стоимость приобретаемого объекта.
– Тип объекта (дом, квартира) и место его нахождения.
Разные банки предлагают различные условия кредитования, поэтому можно подобрать практически индивидуальные условия для себя. Основными параметрами при выборе программы являются:
– Ставка. В зависимости от типа жилья (новое или вторичное) может меняться от 11 до 16 %. Забудьте про сказки застройщиков или рекламные лозунги типа «ипотека от 8 %», так как все равно процент кредита к моменту сделки вырастет за счет дополнительных продуктов;
– Сумма займа. Каждый банк имеет свою методику расчета максимальной суммы. Так, в одном могут одобрить 3 000 000, а в другом только 1 000 000. Поэтому заявки можно подать в 2 или 3 банка одновременно;
– Валюта. Хотя валютная ипотека сейчас не так сильно популярна, как лет 10 назад, когда основные валюты не так сильно меняли курс, но все же находятся заемщики предпочитающие оформить ипотеку в валюте, отличной от рубля. Это могут быть те, кто получает зарплату в валюте. Ставка по валютной ипотеке будет ниже, но рисков выплатить больше за счет изменения курсов валют достаточно;
– Обеспечение. Сюда можно отнести требования банка к наличию созаемщиков и поручителей. Некоторые кредиторы позволяют оформить ипотеку без них (например, если заемщик получает заплату в этом банке или вносит большой первый взнос). На мой взгляд это не правильная политика. Если Вы закладываете свое жилье в счет обеспечения кредита, поручителей быть не должно. Ведь в случае невозврата долга квартиру у вас заберут;
– Первый взнос. В большинстве случаев он будет не меньше 10 %. Без него ипотечные кредиты не найти;
– Условия страхования. Сюда входит страхование личное и объекта залога (пожалуй одно из самых «скользких» пунктов договора. Обычно банки навязывают просто грабительские размеры страховок и отказываются выдавать деньги без оплаты их предложений. Однако, грамотные юристы смогут Вам помочь либо снизить их размер, а в некоторых случаях и вообще исключить, без отражения этого на кредите;
– Возможность досрочного погашения. Она будет интересна тем, кто намерен погашать ипотеку в самое ближайшее время после получения. Например: материнским капиталом, путем продажи других объектов, государственной субсидией.
Если самостоятельно разбираться со всем этим лень, то можно обратиться к ипотечному брокеру, который предложит выгодные и подходящие варианты. Но стоит помнить, что за такие услуги придется платить (в среднем 3 % от суммы кредита). Кстати, услуги риэлтора стоят примерно столько же.
Подача заявки в банк.
После выбора программы, нужно подать пакет необходимых документов на рассмотрение сотруднику кредитного отдела банка. Это может затянуться от недели до месяца в зависимости от того, какие документы подавались (время рассмотрения трудовой книжки и 2НДФЛ меньше, чем время рассмотрения справки по форме банка и трудового договора), а также от наличия поручителей. На подачу заявки нужно приходить всем участникам. Здесь заполняются анкеты, и другие документы, подпись в которых должна быть только подлинной.
Поиск объекта недвижимости.
Когда Вам одобрена сумма кредита можно начинать искать нужную квартиру. Объект должен соответствовать требованиям банка, с которыми можно ознакомиться у менеджера. Примерно они следующие:
Для вторичного рынка.
– Квартира должна быть отдельной;
– Соответствовать сантехническим нормам, иметь системы канализации, водоснабжения, отопления;
– Не должна быть признана ветхой, аварийной, находиться в списках под снос;
– Располагаться в зоне покрытия ипотеки;
– Быть пригодной для проживания.
Для новостроек.
– Застройщик должен быть аккредитован и работать на рынке более 5 лет. Также соответствовать оценочным нормативам по ФЗ № 214, не иметь задержек в строительстве и сдаче объектов, у него должны отсутствовать причины инициирования банкротства;
– Объект должен быть построен как минимум на 20 % (другие этапы, более ранние, банком не рассматриваются по причине массовых недостроев);
Здесь можно воспользоваться услугами риелторов, которые ускорят время поиска подходящего объекта.
Оценка выбранного объекта.
Ее проводит только специалист заключивший договор с банком. Она нужна, чтобы определить стоимость залога. Например, если стоимость сделки 4 000 000, а оценщик оценил залог только в 3 000 000, то банк вряд ли согласует такой невыгодный и неликвидный залог. Оплачивает эти услуги заемщик (в среднем 5 000 -15 000 р.). Если банк выявит недостоверность данных в отчете оценщика (а такое бывает по договоренности между клиентом и специалистом), то на оценщика могут подать жалобу в СРО, и назначить дополнительную оценку, за которую снова придется платить клиенту. Для оценки потребуется предварительный-договор купли-продажи квартиры.
Согласование выбранного объекта с банком.
После того, как квартира найдена, ее нужно согласовывать с банком. Для этого назначается день, когда в ипотечный отдел приходят клиент и продавец. До этого составляется предварительный договор купли-продажи. Если продавец юридическое лицо, то дополнительно подготавливаются документы: выписка из ЕГРЮЛ, уставные документы, подтверждение права собственности на объект и др. Если продавец – физическое лицо, то копию паспорта, выписки из ЕГРН, план БТИ, кадастровый паспорт.
После проверки всех документов (3-10 дн.), банк оглашает решение по согласованию или отказе. В последнем случае придется искать квартиру заново. Если решение положительное, то можно переходить на следующий этап.
Заключение и подписание кредитного договора.
Если первые этапы прошли быстро, то на этапе подписания могут возникнуть вопросы. Прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить каждый пункт договора, чтобы не было неприятных последствий.
Особо пристальное внимание стоит уделить графику платежей, который должен быть приложен к договору, на права и обязанности сторон, комиссии и потенциальные расходы, на наложение и снятие обременения, на возможность досрочного погашения (есть ли возможность выбрать тип погашения и есть ли штрафы или комиссии), комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, страховка объекта залога и др. Если банк вводит комиссии, то они должны быть учтены при расчете эффективной процентной ставки. Перед подписанием нужно уточнять о наличии всех дополнительных платежей, чтобы оценить реальную стоимость ипотеки. Важно обратиться внимание на пункт о возможности изменению процентной ставки в одностороннем порядке.
Если какие-то пункты Вас не устраивают, то от подписания лучше отказаться, даже после успешного прохождения предыдущих этапов.
Конечно самое главное это перед подписанием договора нужно адекватно оценить свои способности и возможности по выплате кредита. Конечно, мысль о скором переселении в собственную квартиру может полностью затмить разум, однако, поддаваться этому не стоит. Поэтому лучше будет если с вами на сделке будет присутствовать юрист.
Регистрация сделки.
После подписания кредитного договора, с ним и договором купли-продажи (уступки прав требования) нужно будет обратиться в Росреестр. При этом оплачивается госпошлина в размере 2 000 р. Срок, в среднем, неделя.
После регистрации сделки покупатель получает право собственности с обременением. Объект недвижимости переходит в залог банка. Подписанный в Росреестре договор передается в банк, после этого осуществляется процесс передачи денег продавцу – выемка из ячейки.
В этом случае продавец знает, что деньги уже находятся в ячейке, а покупатель знает, что если что-то пойдет не так, то он их заберет и отдаст обратно в банк.
Передавать деньги до регистрации договора в Росреестре не стоит, так как если вдруг в ней откажут (например, выяснится, что идет двойная сделка), то вернуть отданные средства будет не возможно.
Страхование залога.
Покупатель обязуется самостоятельно страховать квартиру каждый год от повреждения, разрушения, а также страховать свою жизнь и здоровье. Последнее страхуется в банке, который выдал кредит, а вот недвижимость можно страховать и в другом месте, главное, чтобы банк одобрил и принял оформленный полис. В среднем затраты на это составляют 0,5 – 2 % от суммы кредита, ежегодно. Для страховки потребуется кредитный договор и договор купли-продажи.
Процесс выплаты.
После оформления права собственности с обременением со следующего месяца заемщик должен вносить ежемесячные платежи. В случае просрочек Вам грозят очень серьезные санкции. Обычно это выглядит так, банк ждет какое – то время, чтобы «накапали» достаточные пени, штрафы (примерно 1 млн.), потом взыскивает их с Вас через суд. Забирает предмет залога (квартиру). При этом конечно о внесенных ранее денежных средствах Вы сможет позабыть, а долг продает коллекторам.
Подводя итог можно сделать вывод, что процесс от поиска предложения до вселения в приобретенную квартиру может затянуться до нескольких месяцев, поэтому стоит набраться терпения. Чтобы сэкономить время и нервы, можно воспользоваться услугами риелторов.
Они смогут сопровождать сделку на протяжении всего периода оформления, помочь в поиске подходящей недвижимости, оформить договора, оплатить от имени клиента госпошлину, застраховать недвижимость, подобрать оценщика, зарегистрировать договор в Росреестре, проверить квартиру на юридическую чистоту и т.д. Перед выбором риелтора стоит уточнить все функции, которые он будет исполнять (подписать договор). Если клиент хочет сэкономить на риелторе, то всю работу придется делать самостоятельно и разбираться во всех тонкостях этого дела, а возможно и потерять все деньги с объекта. Решайте, как будет Вам выгоднее?